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福建体彩11选5昨天开奖结果:国内外房地产去库存案例与经验借鉴

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江西快3玩法2同号复选 www.arhup.tw 一、20 世纪90 年代海南等地的高库存

     我国房地产市场的发展是从20 世纪90 年代开始的,整体并未发生过明显的楼市泡沫,只是在个别地方曾经发生过区域性的楼市风险,其中海南和北海等地已被定性为楼市泡沫且曾破灭,楼市下行导致产生了库存积压等一系列问题,国家和地方政府采取了相关措施进行去库存,这也成为了目前国内房地产去库存为数不多的经验。

1、高库存源起

     1992 年,邓小平南巡并发表讲话,南方掀起了房地产开发的热潮,炒作最为严重的是海南和北海等地。其中海南的房价、租金和地价暴涨,炒房、炒地风行,土地管理失控,城市规划失控。

     1992 年,海南全省房地产投资达87 亿元,占固定资产总投资的一半,仅??谝坏氐姆康夭⒚婊痛?00 万平方米,地价由1991 年的十几万元/亩飙升至600 多万元/亩;同年,??谑芯迷龀ぢ蚀锏搅司说?3%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业;据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988 年,海南商品房平均价格为1350 元/平方米,1991 年为1400 元/平方米,1992 年猛涨至5000元/平方米,1993 年达到7500 元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4 倍。在楼市泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。与海南隔海相望的广西省北海市,房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年,这座原本只有10 万人的小城冒出了1000 多家房地产公司,全国各地驻扎在北海的炒家达50 余万人。经过轮番倒手,政府几万元/亩批出去的地能炒到100 多万元/亩,当地政府一年批出去的土地就达80 平方公里。

     1993 年6 月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。之后国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16 条强力调控措施,包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。此后,银根开始全面紧缩,企业资金链断裂,大批开发商倒闭,银行呆账、坏账大量出现,仅四大国有银行的坏账就高达300 多亿元。海南地价、房价直线下跌,1993 年5000 元/平方米的房子两年后下跌到4000元/平方米,再过一年跌到2000 元/平方米,到了1997 年,同样的房子已经跌到1000 元/平方米以下。这场调控给当时占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600 多栋、1600 多万平方米,闲置土地18834 公顷,积压资金800亿元。一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200 亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

2、去库存措施

     自1999 年开始,海南用了整整八年时间,才消化处理完积压房地产。1999 年7 月,海南成立了处置积压房地产工作小组办公室,处置工作拉开帷幕。当时国家政策为改成经济适用房限价出售,鼓励百姓买卖,最贵的不过1480 元/平方米。同时,国家下拨给海南5 亿元专项补助,用于返还土地出让金的形式给予补贴。现在海南有好多“奇怪”的住宅,户型小、长单间、走廊很宽,据说都是当年的烂尾酒店、写字楼改的住宅。截至2006 年10 月,全省累计处置闲置建设用地23353.9 公顷,占闲置总量的98.2%,处置积压商品房444.8 万平方米,占积压总量的97.6%。海南去库存的措施主要有以下三条:

     第一,积压商品房的处置。确权后属国有独资商业银行和房地产开发企业的普通住宅,经评估后按经济适用住房政策向中低收入居民、拆迁居民销售;其他积压商品房,采取积极措施促销。

     第二,闲置土地的处置。按照法律、法规规定应无偿收回的闲置土地,要依法收回。但如果项目符合国家产业政策,用地符合土地利用规划和城市规划,占地企业又确有投资能力,愿意继续投资的,在依法办理有关用地手续后,可允许其在规定期限内继续投资开发。其他闲置土地,向占地单位核发“换地权益书”,收回土地使用权。

     第三,?;航üこ痰拇χ?。经追债、确权后,根据产权人的意愿分别按积压商品房或闲置土地办法处理。土地使用权所有者可根据土地利用规划和城市规划及市场需求,重新提出用地申请,在办理有关手续后继续开发建设;也可交回用地,申请核发“换发权益书”。

北海也于90 年代末开始处置积压房地产,2000 年成立“盘活办”,2002 年成立土地储备与交易中心,对2000 公顷土地加大盘活力度。2002 年12 月30 日,财政部、国家税务总局下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》,批准给予北海处置积压房地产在2003 年1 月1 日至2004 年12 月31 日转让销售实行免征营业税、契税的优惠。2003 年4 月,北海政府利用国家所给予的处置积压房地产特殊税收优惠政策,全面启动“烂尾楼”工程处置工作。全市108 个?;航üこ?2%相继复工,38 个重点项目中23 个项目复工。

3、去库存效果

       通过出台房地产补贴政策,加上长达八年左右的去库存,海南房地产市场才恢复到合理水平。直到2006 年以后,海南的房价才开始稳步升温。随着2010 年1 月国务院办公厅发布计划到2020 年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地后,海南楼市开始再度掀起新一轮高潮。北海房地产市场则是经过多年处置后,于2005 年开始步入健康发展的轨道,2006 年北?;竦昧巳笠司?、人居环境奖,房地产市场也开始看涨,2007年3-7 月,北海房价上涨幅度全国居首,2008 年3 月随着北部湾经济区规划获批,北海房地产市场也再度获得发展的机遇。

二、国外经济金融?;敫呖獯?/strong>

     从国外来看,很多国家在经济发展过程中,也曾出现过房价高企、产能过剩的经济结构性失衡。在这些国家经济由高速增长到放缓下行的过渡阶段,房地产库存难题受经济环境影响随之产生。这些国家在房地产去库存方面,也都采取了以刺激性为主的措施和手段,下面以美国、日本、俄罗斯等国为主进行分析。

1、美国

(1)高库存源起

      2008 年美国因房地产次级抵押贷款坏账而发生金融?;?,波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司等,引发连锁反应,导致美国经济衰退,房地产泡沫被挤破,市场低迷,库存积压。在接下来的几年里,房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害,产能过剩的清理经历了漫长的过程。新建私人住宅从2005 年的206 万套下降到2009年的55 万套。房屋价格连续下降,凯斯-希勒(Case-Shiller)房屋价格指数从2005 年的高位下降27%,历时7 年直到2012 年方才企稳。新建住房销售从2005 年的128 万套,下降到2012 年的30 万套,降幅达76%。

(2)去库存措施

      面对严峻的经济衰退和产能过剩,美国联邦政府和各州及地方政府推出大规模的经济刺激方案以提振经济,促进房地产市场稳定发展,总结起来就是四个方面:

      第一,采取扩张性的财政政策和货币政策。美国国会通过了一项规模高达1.1 万亿美元的庞大支出法案,通过扩大政府在基础设施建设方面的支出,刺激经济,盘活房地产存量,同时解决就业;通过各种税收减免优惠政策,吸引供给侧结构优化型投资,同时鼓励市场释放需求;通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本,激发市场活力。

     第二,救助房地美和房利美。房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源,它们所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3 万亿美元,几乎占了当时美国住房抵押贷款总额的一半。受美国房地产市场泡沫破裂冲击,房利美和房地美陷入全面?;?,美国房地产市场和金融市场面临系统性风险。2008 年9 月7 日,美国政府宣布接管房利美和房地美,根据接管方案,美国财政部将通过购买优先股向房利美和房地美各注入1000 亿美元资金。房利美和房地美首席执行官被限令离职,2008 年7 月经国会批准成立、专门负责监管两公司的联邦住房金融署接管两公司日常业务,并任命两公司新高管。接管房利美和房地美,是美国历史上出台金额最大、最复杂的救市方案之一,此举有利于促进美国住房和金融市场的稳定。

     第三,QE3 回购房地产债券。美联储2012 年9 月13 日宣布推出第三轮量化宽松,其中就包括了每月新增购买400 亿美元抵押贷款支持债券(MBS)。美联储希望短期内对住房市场产生积极影响。QE3 确能在短期内使住房抵押贷款担保债券市场的流动性得到改善,对推动房地产逐步走出低谷有积极作用。

      第四,吸引外国人购房,利用外部需求助力内部市场。2015 年年底,美国总统奥巴马签署了一项法案,放宽了实施35 年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定,外国养老基金在美投资房地产时,享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980 年开始实施的《外国投资房地产税法案》对外国养老金投资美国房地产时征收的税率,这一措施将为更多的海外投资者打开美国房产投资大门。放开需求限制、降低购房税负,这是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严出政策。

(3)去库存效果

     在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下,美国楼市开始逐步企稳。2012 年年以来,美国房价持续上涨,楼市复苏加快,也拉动了美国经济增长。此外,在美国楼市的复苏过程中,海外投资者的涌入也是金融?;竺拦时玖魅氲闹饕丛?,是美国房地产去库存的重要帮手。由于美国是一个移民国家,移民指标本身对于世界各国投资客来说具有一定的吸引力。近年来,美国房地产也深受很多中国投资者的青睐。据全美房地产经纪人协会报告,截至          2015 年3 月底,中国买家在美国房地产投资上支出了286 亿美元,同比增加了30%,其中主要用于购买住宅物业。在住宅地产方面,中国人已成为美国房地产最大的海外买家。随着海外投资者购买美国房产政策放宽的落实,对于美国房地产市场的刺激作用也将大大增加。

2、日本

(1)高库存源起

     自1968 年日本超越西德成为世界第二大经济体后,连续几十年经济一直保持中高速增长。在1987-1990 年期间,低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动。在炒作之下,日本的地价迅速上涨。值得注意的是,日本的商业银行一直都在以土地作为贷款抵押担保。很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产,导致房价飙升。在日本当年的房地产热中,最大投机者是财力雄厚的财团,大批财团资金从各个不同的行业汇集到商业地产行业,催生房价快速抬升。

      根据日本国土厅公布的调查统计数据,城市土地价格指数从1985 年的91.5 上涨到1991 年的147.8,上涨幅度61%;建筑投资从1985 年的约50 亿日元上升到1991 年的约82 亿日元,上升幅度64%。

     最终,由于美国借“广场协议”迫使日元二次升值,摧毁了日本出口导向型工业的根基,在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时,大量租客撤离东京圈,业主因为租客减少而大量抛售房产,日本的楼市价格在短期内断崖式下跌,1991 年日本房地产泡沫破裂,建筑投资额从1991 年的824036 亿日元连续下降至2011 年的432923 亿日元,降幅达47.5%;同期城市土地价格指数下跌62.7%,房价波动的剧烈程度比同期其他有房产泡沫的国家更为严重。房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产,非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产,给这些机构提供资金的银行亦无法幸免,日本银行业产生了严重的信用?;?,几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭,大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创,1994 年合同金额不足高峰期的1/3,国民经济陷入长达十几年的

负增长和零增长。

(2)去库存措施

日本政府在汲取教训和重塑房地产业的过程中,推出了一系列改革措施:

     第一,大量发行国债,利用国债建设公共配套设施;同时,运用支出调整政策与支出转换政策,恢复房地产业及其他经济部门的活力,提高房地产的附加值。

     第二,采用扩张性的货币政策增加流动性,通过多轮降息,大幅降低利率,最后以零利率来推行量化宽松政策,通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。

     第三,调整市场结构、缓解供需矛盾。一方面放宽限购,鼓励市民贷款购房,另一方面帮助开发商建立了房地产投资信托基金,专门用于商业地产投资的融资互助。

第四,调整行业建筑标准,放宽建筑物高度限制,缩短建筑方案审批周期,鼓励引导环保节能建材的普及使用。

(3)去库存效果

     日本政府通过一系列楼市改革措施的实施为房地产市场吸引到了资金,也降低了市民购房的门槛。经过长达10 多年的房地产行业结构性调整和洗牌,竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰,房地产库存逐步消化,但由于日本金融体系的不完善以及国内产能过剩等问题的存在,日本经济发展在陷入停滞的同时,房地产市场再未出现此前火爆的状态,大都市圈的地价房价仍远低于泡沫高峰时的水平。近几年,随着国内经济环境的改善,日本经济逐步企稳回升,2013 年三季度开始,由于海外购房者需求的提升,日本房价增幅才有所加快,其中也包括中国购房者。

3、俄罗斯

(1)高库存源起

      2002 年后,受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影响,俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。2008 年美国的次贷?;⑹澜缇盟ネ?,由于房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%,因此对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响:房地产新开工项目减少,投入使用的住房面积增速减缓,大批建筑企业濒临破产,房价下跌。2008-2009 金融?;诩?,俄罗斯房地产价格水平平均下降了30-35%。由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因,俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化,纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。俄罗斯最大房地产集团之一的MIEL 集团不得不来到中国寻找金融合作伙伴,谋求拓展融资渠道。

(2)去库存措施

      为重振房地产市场,也为了应对经济?;?,俄罗斯政府采用扩张性财税政策以刺激国内需求:

     第一,加大对社会福利房的投资力度。2008 年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500 亿卢布,用于购买完工程度较高的住宅,从联邦预算中出资320 亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。

     第二,成立国家房贷局执行房贷重组计划。2009 年俄罗斯政府下拨250 亿卢布专款给国家房贷局,由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。由于经济下滑,失业者不断增多,房贷断供问题日益严重。据了解,俄罗斯大约有80 万人向银行贷款买房,房贷规模为9745 亿卢布。执行房贷重组计划后,既救助贷款买房者,也救助银行。对于失业的贷款买房者来说,可以缓交房贷一年;对于商业银行来说,由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款,不至于让这部分资产变成坏账,银行的流动性有了保障。

      第三,将产业政策调整为优先支持实体经济发展,筛选出包括房地产业在内的295 家政府优先扶持的大型企业,对其实行融资支持和税收优惠。

      第四,为提振房地产市场,俄罗斯政府出台住房激励计划,通过授权外经银行向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施,为开发商及买房者提供住房抵押贷款,帮助他们融资,化解流动性不足的风险。根据俄罗斯联邦中央银行的数据,2014 年共有629家信用机构提供101.23 万笔住房抵押贷款,总额达1.7625 万亿卢布,分别比2013 年增长22.7%和30.18%。

(3)去库存效果

     在住房激励计划出台前,俄罗斯政府推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用,但自2013 年开始,俄罗斯经济趋于停滞,国内除莫斯科、卡拉斯诺达尔等一线大城市之外,大多数中小城市的住房市场趋于滞销。流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索,在资金短缺使建筑业“降温”的同时,按揭贷款的高成本也使购买需求下降。

此后,在住房激励计划的刺激下,俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长,一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。

4、泰国等东南亚国家

(1)高库存源起

     继日本之后,20 世纪80 年代中期,泰国政府为了促进国内经济的发展,把房地产作为优先投资的领域以带动其他部门的发展,同时还制订了相关的刺激性政策,催生出房地产市场的繁荣。由于泰国金融市场过早的对外开放,加之金融监控体系还不是很完善,海湾战争结束后,大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场,再加上国内金融机构对信贷政策的放任,加大了对房地产业的信贷资金的投入,光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。

     由于没有很好地进行调控,最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。

     据统计,泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、l1%。随着市场的逐渐饱和,房地产日益暴露严重的供过于求现象,大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%,菲律宾为15—2O%,印尼为18%,马来西亚的数量也不少。随着1997 年东南亚金融?;谋?,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400 亿美元的银行呆账,破坏了泰国的银行业和金融体系,大量企业停产、倒闭,失业率大幅上升,对国内经济造成了巨大的打击,东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中,泰国房地产泡沫自1988 年产生到1997 年破灭,历时9 年多。印度尼西亚历时8 年,马来西亚历时约7 年。

(2)去库存措施

     为了应对房地产泡沫破灭后的行业?;?,泰国政府之后采取了多项经济刺激措施:

     第一,降低地价以消化房地产库存。1998 年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%。这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响,鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。

     第二,实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年,为了恢复房地产市场,泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等,加上贷款利率大幅降低,泰国房地产市场需求得以释放。

     第三,泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案。自从1997 年金融?;?,泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。即使在1997 至1998 年间资金流动紧张的关键时期,大多数银行都严格控制贷款。泰国政府住房银行仍然继续发放住房贷款。作为国家的有力工具,泰国政府住房银行响应政府政策,引进多种创新的住房融资方案,促进购房需求,协助政府搞活房地产业,刺激?;蟮木迷龀?。

(3)去库存效果

     1998 年的金融?;贾滦矶嗵┕烁橹昧斯郝蚍课莸南敕?,此后随着政府一系列购房优惠政策的出台,特别是在处于谷底的低利率刺激下,泰国房地产市场需求明显提升,泰国房地产业从2000 年起开始逐步复苏。泰国经济也逐渐趋于稳定。

三、国内外房地产去库存经验总结

     从以上国内外房地产行业去库存的情况来看,其中海南北海等地的去库存由于只是国内特定时期下所发生的区域性市场情况,因此并不具有明显代表性。而国外一些国家主要还是由于经济发展出现问题,从而导致房地产库存问题突出,这与目前我国房地产去库存的整体经济环境和背景是有明显差异的,至少我国经济发展还是保持着稳步的增长态势。

     结合国内外房地产去库存情况来看,主要可以总结为以下四点经验:

     第一,差别化的货币政策与扩张性的财政政策相互配合,利用金融、财政、税收等调控方法,通过利率渠道与信贷渠道来刺激市场,促进商品房销售,从而达到房地产市场去库存目的。

第二,加大金融支持力度促进住房消费,俄罗斯和泰国为了应对房地产市场低迷的情况,在住房金融方面均加大了政策支持。俄罗斯成立了国家房贷局执行房贷重组计划,泰国则由政府住房银行引入专门的住房融资方案,这些计划的推出,有效促进了房地产市场需求。

      第三,吸引海外投资,制定相应的移民优惠政策,利用外部经济资源弥补内部经济失衡,使房地产市场国际化,这主要也是围绕着对需求侧的刺激。近年来,由于全球经济增长整体放缓,吸引海外投资便成为了一些国家提振经济的重要手段,而房地产作为不动产,在保值增值方面属于优质资产,对海外投资者吸引力较大。因此,吸引海外投资对于房地产市场需求的提升也具有重要作用。

     第四,从海南针对楼市泡沫采取的应对措施看,允许调整建筑物用途,将商办类积压的空置房转为居住用房,从供给侧缓解了住宅供应有限的问题,同时也有效地消化了商办类空置房。近年来,国家和地方政府也积极出台允许调整土地和建筑物用途的相关政策,以解决楼市库存压力较高的问题。